FAQ

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est un produit d’épargne collectif. Elle collecte des capitaux auprès des épargnants -les associés- qui sont ensuite investis dans des actifs immobiliers variés : bureaux, logements, commerces, locaux d’activité ou encore des biens spécifiques comme des hôtels, des résidences étudiantes ou pour seniors. Ces actifs sont loués ce qui permet à l’épargnant de percevoir des revenus réguliers.

Quel est l’avantage d’un placement en SCPI ?

Investir en SCPI constitue une alternative avantageuse à l’investissement immobilier en direct. D’abord, les SCPI permettent de mutualiser le risque locatif (vacance, impayé de loyers) par la diversification de leur patrimoine. De plus elles donnent accès à des secteurs immobiliers à rendement élevé (immobilier d’entreprise) sur lesquels un particulier est souvent écarté faute de moyens suffisants. En plus de verser un revenu régulier, les SCPI sont gérées par un professionnel agréé et contrôlé par l’AMF. C’est lui qui définit la politique d’investissement, sélectionne les actifs immobiliers achetés ou cédés, gère les relations avec les locataires et assure le recouvrement des loyers et la bonne conduite des travaux.

Peut-on acheter des SCPI avec moins de 1000€ ?

Oui. Accessibles à partir de quelques centaines d’euros, les SCPI sont des placements ouverts à tous avec ou sans apport personnel. Par exemple, le prix d’une part de Foncia Cap’hébergimmo est de 250 €. De son côté, celui de Foncia Pierre Rendement ouverte aux souscriptions depuis le 22 juillet dernier s’élève à 930€.

L’associé peut également profiter de la faiblesse des taux actuels pour investir à crédit afin de se constituer un capital. Par ailleurs, grâce aux SCPI fiscales, il est en mesure de réduire ses impôts sur le revenu ou encore de transmettre son patrimoine lorsque ses SCPI sont logées au sein de contrats d’assurance vie.

Que signifie le terme « associé » ?

L’épargnant en SCPI bénéficie de la qualité d’associé. Ce titre unique dans l’univers des placements traditionnels porte une signification puissante. Il souligne qu’en plus d’être informé régulièrement des activités de sa SCPI, l’associé à des droits et partage des intérêts communs avec la société de gestion.

Qui contrôle la gestion des SCPI ?

Le droit français encadre rigoureusement l’activité des sociétés de gestion pour la plus grande sécurité des épargnants. Les intervenants sont nombreux et disposent chacun de rôle spécifique.

En plus de la délivrance et du suivi des agréments, L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) contrôle et veille à la régularité des opérations, des informations transmises au public comme aux respects des obligations légales et réglementaires.

L’Assemblée Générale de la SCPI dispose d’un vaste champ d’action. C’est elle qui élit les membres du conseil de surveillance, le commissaire aux comptes, l’expert immobilier, désigne la société de gestion. C’est encore elle qui approuve les comptes et la gestion, modifie les statuts, vote les différentes valeurs de la SCPI ou encore décide de l’affectation des résultats.

Le conseil de surveillance : Sa mission est d’opérer toutes les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns sur les actes de gestion. Le Conseil émet un avis sur les projets de résolutions soumis par la société de gestion aux associés.

Les commissaires aux comptes ont pour rôle de certifier que les comptes annuels sont réguliers et sincères.

L’évaluateur Immobilier : Indépendant de la société de gestion, il est chargé d’expertiser le patrimoine immobilier de la SCPI. Cette évaluation est particulièrement importante car c’est elle qui permet de déterminer la valeur de chaque part.

Le RCCI, Responsable Conformité et Contrôle interne assure la prévention d’éventuels conflits d’intérêts, le respect de la réglementation ainsi que le contrôle permanent des opérations et des activités de la société de gestion.

De quelles informations dispose l’épargnant qui souhaite investir dans une SCPI ?

Les sociétés de gestion délivrent de nombreux documents d’information sur leurs SCPI : les statuts de la société, la note d’information visée par l’AMF, le rapport annuel d’activité et le bulletin trimestriel d’information. Ces documents sont disponibles pour chacune des SCPI sur le site Internet.

Quelle est la durée de détention recommandée pour une SCPI ?

L’acquisition de parts de SCPI, comme tout placement immobilier, doit être envisagée et réalisée sur le long terme. La durée de placement adaptée à chaque SCPI est indiquée dans la note d’information.

Comment achète-on des parts de SCPI ?

L’acquisition de parts de SCPI diffère selon la forme juridique du capital.

Pour les SCPI à capital variable, l’associé souscrit à tout moment des parts directement auprès de la société de gestion à un prix d’émission.

Pour les SCPI à capital fixe, l’associé doit attendre une augmentation de capital pour souscrire des parts. Si la SCPI est fermée, il se retourne alors sur le marché secondaire. La société de gestion organise des confrontations régulières des ordres d’achat et de vente. Le but est de déterminer un « prix d’exécution » qui optimise le nombre de parts échangées au cours de cette confrontation.

Comment vendre ses parts de SCPI ?

*Pour les SCPI à capital fixe comme Foncia Pierre Rendement, Le Patrimoine Foncier et Placement Pierre chez Foncia Pierre Gestion , le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.

*Pour les SCPI à capital variable telle que Foncia Cap’hébergimmo, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.

A noter :  Les dates et les périodicités retenues pour l’achat ou la vente des parts de SCPI gérées par Foncia Pierre Gestion sont accessibles depuis le site internet. Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, une société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs. La réforme du marché secondaire des parts de SCPI lancée en 2001 à l’initiative de l’ASPIM a abouti à des résultats très satisfaisants. Depuis cette date, les SCPI n’ont pas rencontré de problème marquant de liquidité même si le marché secondaire reste traditionnellement limité dans son volume.

Comment connaître les dates et les prix d’exécution ? 

Dans la rubrique « Marché des parts » de chaque fiche SCPI,  il est possible de consulter les prix d’exécution pour chaque période de confrontation des ordres d’achat et de vente de parts.
Vous pouvez également joindre notre service associé au 01.55.52.53.16.

L’épargnant dispose-t-il d’un droit de rétraction quand souscrit des parts de SCPI ?

Le droit de rétractation prévu par l’article L.341-16 du Code Monétaire et Financier relatif au démarchage ne s’applique pas aux parts de SCPI. En revanche, le souscripteur dispose d’un délai de réflexion de 48 heures avant d’acquérir des parts. Lors de la signature du bulletin de souscription ou bien de l’ordre d’achat, il déclare alors avoir bénéficié de ce délai de réflexion.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

La fiscalité des SCPI de rendement suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs. Pour les revenus fonciers, le montant net à déclarer est déterminé par la Société de Gestion et intégré au revenu global soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les plus-values sur cessions d’immeubles réalisées par la SCPI sont imposées, pour la quote-part des associés soumis à l’impôt sur le revenu selon les mêmes règles que celles applicables aux plus-values immobilières des particuliers (au taux actuel de 19% plus prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 %). Deux barèmes d’abattement sont appliqués (l’un au titre de l’impôt sur le revenu sur 22 ans et l’autre au titre des prélèvements sociaux sur 30 ans), ainsi qu’une taxe additionnelle sur les plus-values dépassant 50 000 €. L’impôt est prélevé à la source par le notaire sur le prix de vente.

Comment se rémunère la société de gestion ?

La société de gestion perçoit une commission de gestion. Fixée dans ses statuts, elle rémunère le travail de gestion et d’administration de la SCPI. Elle peut également recevoir une commission de souscription quand de nouvelles parts sont émises sur le marché primaire ainsi qu’une commission de cession de parts. Cette dernière est liée aux échanges de parts et couvre les charges relatives généralement à l’animation du marché secondaire.

Quels sont les grands indicateurs des SCPI en 2014 ?

Les SCPI occupent une place croissante dans le paysage de l’épargne. En 2014, elles ont collecté 2.9 mds € (en net) soit une progression de 16.6 % par rapport à 2013 (2.51 mds €). Leur capitalisation atteint 32.84 € mds € soit une hausse de 9.7 % par rapport à 2013 (29.95 mds €). Alors que la crise économique perdure, les SCPI investies en entreprise ont su conserver leur attractivité. Elles affichent en moyenne un taux de distribution de 5.08%. Un niveau d’autant plus intéressant qu’elle s’est réalisée dans une période où le rendement obligataire est quasi nul. Quant au prix moyen de la part, la variation pour l’ensemble de la catégorie entreprise demeure en territoire positif avec une hausse de 0.54 % en moyenne l’année dernière.